¿Qué es una Hipoteca? ¡El préstamo hipotecario no existe!

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La mayoría de personas piensan que la hipoteca es un préstamo vinculado a la casa en la que vive… ¡Y se equivoca!

La idea subyacente en el imaginario popular es que el préstamo hipotecario es un préstamo vinculado a una casa o un terreno, cuando la realidad es exactamente la contraria. Es un inmueble que garantiza un préstamo. Y además no lo hace de forma absoluta.

¿Es un lío?. Me explicaré:

Si fuera como se cree que es un préstamo vinculado a la casa, si desapareciera la casa a la que está vinculado, el préstamo desaparecería con ella. O dicho de otro modo, si el solicitante del préstamo dejase de ser el propietario de la casa, dejaría al mismo tiempo de ser deudor del préstamo hipotecario. Pero esto no es posible en Derecho español o al menos nadie lo ha puesto nunca en práctica.

Lo cierto es que lo que conocemos coloquialmente como préstamo hipotecario es realmente un préstamo personal con una garantía hipotecaria. Lo que implica que:

  • El deudor lo es independientemente de si es propietario de la casa y lo será hasta que el crédito esté totalmente satisfecho respondiendo ” con todos sus bienes, presentes y futuros” (Artículo 1911 del Código Civil)
  • La hipoteca es sólo una garantía del pago del préstamo de tal forma que “sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida“. (Art 104 de la Ley Hipotecaria). Y al ser sólo una garantía no “alterará la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el artículo 1.911 del Código Civil”(Art 105 de la Ley Hipotecaria)

Es por ello que si por impago se ejecuta la hipoteca como hemos visto tantas veces durante la crisis y el inmueble se subasta, si en tal subasta no se alcanza una cantidad suficiente para afrontar el pago del préstamo, el deudor lo seguirá siendo por la diferencia hasta tal cantidad.

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